Gestire la ripartizione delle spese per la manutenzione del terrazzo a livello può sembrare complicato, ma la legge stabilisce regole precise. Scopri in pochi minuti come ripartire i costi tra i condomini e il proprietario, evitando errori e conflitti.
Nel mondo della gestione condominiale, le questioni relative alla manutenzione delle parti comuni sono sempre motivo di dibattito. Una delle domande più frequenti riguarda la ripartizione delle spese per la manutenzione di un terrazzo a livello di proprietà esclusiva, quando si verificano infiltrazioni che danneggiano l’appartamento sottostante.
Un amministratore di condominio ha recentemente posto un quesito che ben esemplifica questa problematica:
“Un proprietario esclusivo di un terrazzo a livello ha eseguito dei lavori in assoluta autonomia su questo terrazzo a causa di infiltrazioni nell’appartamento sottostante. Ora chiede che le spese sostenute siano ripartite tra i condomini in base alla pertinenza di copertura. Come mi devo comportare?”
Il quadro normativo
Secondo la normativa vigente, i terrazzi a livello, anche se di proprietà esclusiva, svolgono la funzione di copertura per l’edificio e quindi vengono considerati parzialmente parti comuni. Di conseguenza, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria devono essere ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo particolari situazioni.
L’articolo 1126 del Codice Civile stabilisce che:
“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”
Giurisprudenza rilevante
Diverse sentenze della Corte di Cassazione hanno chiarito l’applicazione di questa norma ai terrazzi a livello:
- Cassazione Civile, sentenza n. 6624/2012: ha stabilito che l’art. 1126 c.c. si applica anche ai terrazzi a livello, poiché svolgono la funzione di copertura dell’edificio.
- Cassazione Civile, sentenza n. 21557/2017: ha ribadito che le spese devono essere ripartite secondo i criteri dell’art. 1126 c.c.
- Cassazione Civile, ordinanza n. 27846/2023: ha chiarito che la ripartizione delle spese riguarda anche i casi in cui il terrazzo copra un solo appartamento.
Quando le spese spettano al solo proprietario del terrazzo?
Se il terrazzo a livello è di proprietà esclusiva, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria ricadono generalmente sul proprietario. Tuttavia, vi sono delle eccezioni:
- Se le infiltrazioni derivano da un difetto di costruzione o manutenzione delle parti comuni, le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini.
- Se il proprietario esclusivo del terrazzo ha trascurato la manutenzione, potrebbe essergli addebitata una parte delle spese.
Come comportarsi nel caso specifico?
Nel caso descritto dall’amministratore, il proprietario del terrazzo ha effettuato in autonomia i lavori per risolvere il problema delle infiltrazioni. Per valutare la correttezza della richiesta di rimborso, si devono seguire alcuni passaggi:
- Convocazione dell’assemblea condominiale: l’amministratore deve convocare un’assemblea per discutere la questione e deliberare sulla ripartizione delle spese.
- Documentazione tecnica: il proprietario del terrazzo deve fornire documenti comprovanti le spese sostenute e una perizia tecnica che attesti che le infiltrazioni derivano da un problema di manutenzione della copertura.
- Ripartizione delle spese: sulla base della normativa, la ripartizione avviene secondo questi criteri:
- 1/3 delle spese a carico del proprietario esclusivo del terrazzo, in quanto responsabile diretto della manutenzione della sua proprietà.
- 2/3 delle spese a carico di tutti i condomini in proporzione ai millesimi, poiché il terrazzo funge da copertura per l’edificio.
- Adeguamento della quota: poiché il proprietario ha già sostenuto i costi, si dovrà considerare una compensazione per evitare che paghi due volte.
Conclusione
Gestire correttamente la ripartizione delle spese per la manutenzione di un terrazzo a livello richiede una valutazione tecnica e normativa attenta. L’amministratore di condominio deve assicurarsi che la decisione dell’assemblea sia supportata da una documentazione adeguata, al fine di evitare contenziosi e garantire equità tra i condomini. In questi casi, la trasparenza nella comunicazione e la corretta applicazione della normativa sono fondamentali per una gestione efficace del condominio.
