La Corte di Cassazione ha stabilito che, se l’assemblea di condominio approva un accordo per chiudere una lite, il giudice non può giudicare se quell’accordo sia un “buon affare” o meno; può soltanto verificare che la decisione sia stata presa con le maggioranze e le procedure previste e che non danneggi le parti comuni [1][9]. Questa pronuncia rafforza l’autonomia degli amministratori, riduce le cause inutili e offre una tutela più solida per le scelte approvate dall’assemblea [2][10].
La sentenza n. 1002/2025 della Corte di Cassazione (Sez. II, depositata il 15 gennaio 2025) chiarisce un punto pratico che tocca ogni amministratore: quando un creditore del condominio non è ancora stato pagato e chiede i dati dei condòmini morosi, l’amministratore ha un obbligo legale di comunicazione. La Corte aggiunge tre messaggi chiave:
- Il soggetto “obbligato” è l’amministratore in proprio, non il condominio.
- Se l’amministratore omette o ritarda, può nascere responsabilità extracontrattuale (aquiliana) e il creditore può agire contro di lui.
- Non basta “un elenco a metà”: nel caso deciso, sono stati ritenuti non esaustivi i soli nominativi senza quote millesimali (e altri dati utili all’identificazione).
Il problema concreto: “Mi servono i morosi per recuperare il credito”
Chi amministra condomìni lo sa: un fornitore, un professionista o un’impresa esegue una prestazione (lavori, manutenzioni, consulenze), ma il condominio non salda integralmente. A quel punto il creditore, per recuperare, ha un’esigenza immediata: capire chi non ha pagato la propria quota e poter agire correttamente.
La riforma del condominio (L. 220/2012) ha previsto proprio questo passaggio: se il creditore è “non ancora soddisfatto” e interpella l’amministratore, l’amministratore deve comunicare i dati dei condòmini morosi.
Fin qui la norma. Ma nella pratica, per anni, si è discusso su due punti:
La Cassazione, con la sentenza n. 1002/2025, interviene proprio per mettere ordine.
Cosa dice la legge: art. 63 disp. att. c.c. (il “perché” dell’obbligo)
Il cuore è l’art. 63 disp. att. c.c.In sintesi:
Tradotto: la legge impone ai creditori un “ordine di escussione”. Ma questo ordine ha senso solo se il creditore può sapere chi sono i morosi e per quale quota. È qui che entra l’obbligo di cooperazione dell’amministratore.
La sentenza n. 1002/2025: la svolta per gli amministratori
La Cassazione (Sez. II) afferma un principio molto operativo:
Questo porta a una conseguenza molto concreta:se il creditore promuove un’azione per ottenere l’ordine di comunicazione (e/o per far valere un danno da ritardo), il legittimato passivo è l’amministratore, non il condominio.
E la Corte è esplicita anche su un punto “sensibile”: se la consegna dei dati non rientra nei poteri rappresentativi riferibili al condominio, allora l’eventuale responsabilità non ricade sul condominio, ma può ricadere sull’amministratore.
Quali dati vanno comunicati: attenzione al tema “completezza”
Uno dei passaggi più utili, nella vita reale, è questo: non basta dire “ci sono dei morosi” e neppure inviare un elenco “scarno” se non consente al creditore di agire correttamente.
Nel caso deciso, la vicenda nasce perché l’amministratore aveva comunicato (via e-mail) i soli nominativi, ma la Corte d’appello aveva ritenuto l’adempimento non esaustivo perché mancavano, tra le altre cose, quote millesimali (e viene richiamato anche il codice fiscale come dato non indicato).
In più, la Corte d’appello aveva ordinato di comunicare i nominativi di chi non aveva versato la quota, precisando il debito di ciascun condomino secondo il riparto millesimale.
Cosa significa, in pratica, per un amministratore prudente?
“Privacy”: posso comunicare oppure rischio?
Questa è la domanda che spesso blocca tutto. La sentenza aiuta anche qui, perché qualifica la comunicazione come obbligo previsto dalla legge e come dovere di cooperazione verso il creditore.
Quindi, il tema non è “posso o non posso”: devo, ma bene. In concreto:
Così l’amministratore tutela contemporaneamente:
Checklist operativa per amministratori: cosa fare “da domani”
Ecco una procedura semplice, da mettere in studio:
- Identifica il richiedente
- Verifica lo stato del credito
- Prepara una comunicazione completa e utilizzabile
- Invia in modo tracciabile
- Annota tutto in fascicolo
Conclusione: perché questa sentenza è importante (anche se la norma esisteva già)
La riforma del 2012 aveva già scritto l’obbligo nell’art. 63.Ma la Cassazione n. 1002/2025 fa qualcosa di decisivo per chi amministra:
In altre parole: quando arriva quella richiesta, non è una seccatura burocratica. È una gestione “ad alto impatto” sul rischio professionale dell’amministratore.
In breve
La Cassazione, sentenza n. 1002/2025 (Sez. II, depositata il 15 gennaio 2025), conferma un obbligo che riguarda direttamente l'amministratore: quando un creditore del condominio non ancora soddisfatto chiede i dati dei condòmini morosi, l'amministratore deve fornirli, e deve farlo in modo completo. Non basta un elenco di nomi: servono anche le quote millesimali e gli altri dati utili all'identificazione. Se l'amministratore omette o ritarda questa comunicazione, può rispondere in proprio, a titolo di responsabilità extracontrattuale, e non il condominio.
Domande frequenti
Chi risponde se l'amministratore non comunica i dati dei morosi?
Secondo la Cassazione n. 1002/2025, il soggetto obbligato è l'amministratore in proprio: se la comunicazione non rientra nei poteri rappresentativi del condominio, l'eventuale responsabilità ricade sull'amministratore, non sul condominio.
Cosa succede se comunico solo i nominativi, senza le quote millesimali?
Nel caso deciso dalla Corte, un elenco con i soli nominativi, privo di quote millesimali e di altri dati identificativi, è stato ritenuto non esaustivo: l'obbligo di comunicazione non si considera adempiuto correttamente.
Comunicare i dati dei morosi è compatibile con la privacy?
La sentenza qualifica la comunicazione come un obbligo di legge e un dovere di cooperazione verso il creditore: il tema quindi non è se comunicare, ma come farlo in modo corretto e proporzionato, limitando i dati a quanto necessario per l'identificazione e il recupero del credito.
Quale norma prevede questo obbligo?
Il riferimento è l'art. 63 disp. att. c.c., introdotto dalla riforma del condominio (L. 220/2012), che disciplina l'ordine di escussione dei condòmini morosi da parte dei creditori del condominio.
Cosa deve fare l'amministratore: checklist operativa
Per gestire correttamente una richiesta di dati sui condòmini morosi, l'amministratore dovrebbe seguire alcuni passaggi essenziali:
- Verificare la legittimazione del richiedente: accertarsi che si tratti di un creditore effettivo e non ancora soddisfatto.
- Controllare lo stato del credito e la posizione dei singoli condòmini rispetto al riparto approvato.
- Preparare una comunicazione completa, che includa nominativi, quote millesimali e gli altri dati utili all'identificazione, evitando elenchi parziali.
- Inviare la comunicazione in modo tracciabile, così da avere prova della data e del contenuto: per questo tipo di invii, strumenti come Multicerta permettono di inviare raccomandate o PEC con valore probatorio.
- Conservare traccia di tutto nel fascicolo del condominio, incluse eventuali risposte o solleciti del creditore.
Quando le comunicazioni riguardano più condòmini o più fornitori contemporaneamente, un servizio di invii massivi può aiutare a gestire il flusso in modo ordinato e documentato.
Perché la tracciabilità della comunicazione è decisiva
Come evidenziato dalla Cassazione, non basta comunicare i dati dei condòmini morosi: occorre poterne dimostrare data, contenuto e completezza in caso di contestazione. Per questo motivo, l'invio tramite semplice e-mail può risultare fragile dal punto di vista probatorio, mentre strumenti come Multicerta consentono di inviare raccomandate o PEC con valore probatorio, utili proprio per documentare l'adempimento dell'obbligo previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. Quando le comunicazioni riguardano più condòmini o più fornitori contemporaneamente, servizi come Multinvio permettono di gestire invii massivi mantenendo comunque tracciabilità e uniformità del contenuto inviato a ciascun creditore.