Un bilancio che accorpa più annualità in un'unica delibera può violare l'obbligo di trasparenza previsto dall'art. 1130-bis c.c. Ecco cosa insegna una recente pronuncia di merito.
Il problema dei bilanci cumulativi
Capita spesso che un amministratore, dovendo recuperare gestioni contabili arretrate, sottoponga all'assemblea più rendiconti in una sola seduta. Si tratta di una prassi del tutto legittima, che richiede tuttavia particolare attenzione, perché la necessità di regolarizzare la contabilità non può andare a discapito della chiarezza e della trasparenza delle informazioni fornite ai condòmini.
Con la sentenza n. 4735 del 12 ottobre 2026, il Tribunale di Salerno ha ribadito questo principio, stabilendo che la delibera assembleare che approva un bilancio condominiale cumulativo su più annualità è annullabile se priva di un'adeguata trasparenza e di rendiconti analitici distinti.
Cosa prevede l'art. 1130-bis del Codice civile
La norma di riferimento è l'articolo 1130-bis c.c., introdotto dalla riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013), che disciplina il contenuto del rendiconto condominiale.
Il rendiconto deve essere composto da tre elementi fondamentali: un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione, nella quale devono essere indicati anche i rapporti in corso e le questioni pendenti.
La norma richiede inoltre che il documento contenga le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, espressi in modo da consentirne l'immediata verifica.
Approvare più rendiconti nella stessa assemblea è possibile
Prendiamo in considerazione due modalità diverse tra loro:
- Approvazione contestuale di più annualità: è ammessa a condizione che ogni esercizio mantenga un fascicolo contabile autonomo, analitico e distinto dagli altri.
- Approvazione di un unico rendiconto cumulativo: accorpa le gestioni senza distinguerle e può impedire ai condòmini di esercitare un controllo effettivo sulla gestione, esponendo la delibera al rischio di annullamento.
Il principio da rispettare, quindi, non è quello dell'approvazione di una sola annualità per assemblea, ma quello della chiarezza, specificità e verificabilità della documentazione contabile.
Il diritto dei condòmini di esaminare la documentazione
L'articolo 1130-bis c.c. riconosce ai condòmini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari la possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in qualsiasi momento e di estrarne copia a proprie spese.
L'amministratore deve quindi consentire un accesso effettivo alla documentazione contabile, affinché gli interessati possano verificare le informazioni necessarie prima di esprimere il proprio voto.
Va precisato che non esiste un obbligo generale di allegare tutti i bilanci e i documenti giustificativi all'avviso di convocazione. Resta tuttavia fermo il diritto dei condòmini di richiederne la consultazione, secondo quanto chiarito anche dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 21271 del 5 ottobre 2020.
Un rifiuto ingiustificato di consentire l'esame della documentazione, quando incida concretamente sul diritto di informazione e controllo, può contribuire a compromettere la legittimità della deliberazione.
Perché la delibera può essere annullata
Un rendiconto generico, incompleto o poco trasparente, che non consenta ai condòmini di ricostruire la gestione economica dei singoli esercizi, può determinare l'annullabilità della delibera assembleare.
In questi casi trova applicazione l'articolo 1137 c.c., che consente ai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti di chiedere l'annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale.
Il termine per l'impugnazione è di 30 giorni e decorre dalla data della deliberazione per i condòmini dissenzienti o astenuti e dalla comunicazione della deliberazione per gli assenti. Le delibere affette da nullità radicale sono invece contestabili senza limiti di tempo.
Il termine di 180 giorni per l'approvazione del rendiconto
Un ulteriore aspetto da considerare riguarda i tempi della rendicontazione.
L'articolo 1130, n. 10, c.c. impone all'amministratore di redigere il rendiconto condominiale annuale e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio.
Il superamento del termine di 180 giorni non comporta automaticamente l'annullabilità del rendiconto o della deliberazione che lo approva, ma può assumere rilievo nella valutazione dell'operato dell'amministratore e delle sue responsabilità.
Proprio per questo, quando si rende necessario recuperare più annualità arretrate, è opportuno procedere con particolare attenzione, evitando che il ritardo venga ulteriormente aggravato da documenti incompleti o difficilmente verificabili.
Vademecum pratico per l'amministratore:
Per evitare contestazioni o annullamenti quando si regolarizzano più anni arretrati:
- Rendiconti autonomi: predisporre un bilancio completo e separato per ciascun esercizio, con i tre documenti prescritti dall'art. 1130-bis c.c.
- Votazioni distinte: sottoporre all'assemblea votazioni separate per ogni singola annualità.
- Raccordi contabili chiari: indicare con precisione saldi iniziali, saldi finali e riporti da un esercizio all'altro.
- Accesso tempestivo: concordare in anticipo date e orari per consentire ai condòmini la visione delle pezze giustificate.
- Comunicazioni tracciabili: trasmettere convocazioni e verbali tramite strumenti certi (PEC o raccomandata A/R).
Queste precauzioni non eliminano ogni possibilità di contestazione, ma contribuiscono a rendere più trasparente il procedimento e a ridurre il rischio di impugnazioni.
In breve
I bilanci condominiali cumulativi, cioè l'approvazione in un'unica assemblea di più rendiconti arretrati, non sono di per sé vietati. Il problema nasce quando le diverse annualità vengono accorpate in un documento unico e indistinto, che non consente ai condòmini di ricostruire separatamente entrate, uscite e saldi di ciascun esercizio. In questi casi la delibera può essere annullata per violazione del diritto dei condòmini a una contabilità chiara e verificabile, come previsto dall'art. 1130-bis del Codice civile. L'amministratore può quindi sottoporre più rendiconti alla stessa assemblea, ma ognuno deve restare autonomo, completo e comprensibile.
Domande frequenti sui bilanci condominiali cumulativi
Si possono votare più bilanci in un'unica assemblea?
Sì, purché ciascun rendiconto sia redatto singolarmente e conservi la propria autonomia contabile, garantendo la verifica distinta delle entrate e delle uscite.
Quando la delibera diventa annullabile?
Quando le annualità sono raggruppate in un documento indistinto che impedisce di attribuire costi, debiti e crediti al rispettivo anno di competenza, violando l'art. 1130-bis c.c.
L'amministratore deve inviare le fatture insieme alla convocazione?
No. È sufficiente mettere la documentazione a disposizione per la consultazione prima dell'assemblea, previo appuntamento.
Quanto tempo c'è per contestare l'approvazione di bilanci viziati?
30 giorni ex art. 1137 c.c., fermo restando l'obbligo di avviare preliminarmente la mediazione conciliativa ex D.Lgs. 28/2010, che ne sospende la decorrenza.